스카이 72CC에서 벌어지고 있는 법률 분쟁(유치권 행사)

조은 변호사  2021-07-01 14:47

1. 스카이72cc 관련 법률 분쟁(유치권 행사 등)

국내 최대 규모의 퍼블릭 골프장인 스카이72cc와 관련하여, ‘인천공항공사’와 ‘스카이72 골프 앤 리조트(이하 스카이72)’ 사이의 분쟁으로 연일 시끄럽다.

스카이72cc가 들어서 있는 부지는 인천공항공사 소유의 부지인데, 인천공항공사와 정부는 이를 마냥 놀릴 수 만은 없어 2002년 스카이72와 ‘인천국제공항 제5활주로 예정지역 민간투자개발사업 실시협약’을 체결하여 스카이72에게 그 사용권을 주었고 이에 스카이72는 해당 부지에 골프장인 스카이72cc를 건립하여 2005년부터 약 15년동안 이를 운영하였다. 그리고 위 협약에 기한 부지 사용기간은 지난 2020년 12월 31일 종료되었다.

그러나 스카이72는 이와 관련한 유익비상환청구권 내지 지상물매수청구권 등이 있다고 하면서 위 부지에 대한 유치권을 행사하며 위 계약기간이 지난 현재까지도 골프장 영업을 지속하고 있다. 인천공항공사는 이에 대응하여 스카이72를 상대로 토지인도소송 및 점유이전금지가처분 등 관련 소를 제기하여 이에 대한 법률적 대응을 하고 있고, 나아가 단수·단전 조치 등 물리적 압박 및 각종 여론전까지 펼치고 있다.

위 분쟁에 있어서 주된 쟁점은 결국 실시협약서 기재 조항에 따라 유익비상환청구권 내지 지상물매수청구권이 인정되는지, 나아가 계약갱신청구권 또한 인정될 수 있는지 여부로 어렵지 않게 정리할 수 있고, 이는 위 관련 소송을 통해 판단을 받으면 되는 문제이다.

그러나 여기서 발생하는 큰 문제 중 하나는 위 소송의 결론이 확정되기까지는 짧게는 수 개월에서 길게는 수 년의 시간이 소요될 예정이라는 것이고, 상황이 이상과 같다면 행정기관에서 스카이72의 체육시설업 등록을 취소한다든지 또는 1심 선고에 기한 가집행 절차를 밟는다든지 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 인천공항공사는 위 판결의 확정 전까지는 스카이72의 유치권을 소멸시킬 방법이 없다는 것이다. 즉, 협약기간이 종료되었어도 그 부지를 점유하고 있는 자가 관련 채권이 있음을 근거로 유치권을 주장하며 그곳에 눌러앉아 있는다면(점유권을 행사하고 있는다면), 실제 소유권자의 입장에서는 빠른 시일 내에 그 유치권자를 물리적으로 내쫓을 수 있는 방법이 전무하다는 것이다.

이로 인해 발생하게 될 손해는 가늠하기조차 힘든 상황이고 이는 국유지에 대한 사용 문제이기 때문에 그 피해는 결국 직·간접적으로 국민들에게 전가될 것인데, 인천공항공사 역시 이와 같은 상황 속에서 마냥 소송의 결과만을 기다리고 있을 수만은 없기 때문에, 조금이라도 더 빨리 위 부지를 넘겨받기 위해 단전·단수 등 일종의 물리적 조치 내지 여론전, 형사 고발 등 갖은 방법을 모색하고 있는 것이다.


2. 유치권 소멸을 위한 실질적 방안 : 상당한 담보 제공(저당권 설정 또는 에스크로 계약 등)
유치권과 관련해서는 민법 제320조 이하에서 그 내용을 규정하고 있는데, 특히 ‘유치권의 소멸’과 관련하여 민법 제327조에서는 ‘채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다’고 규정하고 있다.

이에 인천공항공사 역시 위 규정을 활용하여 우선 문제가 되는 금원을 공탁하거나 저당권을 설정해주는 등 담보 제공을 통해 유치권을 소멸시켜 스카이72의 점유를 하루 빨리 없애고, 이어 그 후속 사업자인 KMH신라레저에게 해당 부지를 정상적으로 사용하게 할 수 있도록 조치를 한 이후, 향후 수 년이 걸릴지도 모르는 본 재판에서 유익비상환청구권이 있는지 여부 등에 대한 판단을 받는 방안을 검토할 수 있을 것이다. 당연히 인천공항공사의 주장대로라면 스카이72의 유익비상환청구권 등은 인정되지 않을테니 인천공항공사가 제공했던 담보는 모두 돌려받을 수 있을 것이고, 그렇게 되면 관련 상황은 ‘신속’하고도 ‘무탈’하게 종료될 것이다.

그러나, 이와 관련하여 과거 판례(부산지방법원동부지원 2004. 3. 11. 선고 2003가합652 판결)는 ‘담보를 위한 공탁은 근거법령에서 이를 규정하고 있는 경우에 허용되는 것인데, 민법 제327조는 담보를 위한 공탁을 규정하고 있지 아니하므로 유익비 상당의 금전을 공탁하는 것을 조건으로 하는 유치권 소멸 청구는 허용될 수 없다’고 하면서 금전 공탁에 기한 유치권 소멸 청구를 불허했던 적이 있다. 위 판례 때문에 민법 제327조에서 담보 제공에 기한 유치권 소멸 규정을 두고 있음에도 불구하고 담보 제공 방법을 통한 분쟁의 조속한 해결이 어려운 실정이다.

이와 관련하여 필자가 속한 회사에서도 비슷한 경험을 했던 적이 있다. 시공사가 추가공사대금 등 관련 채권이 있음을 근거로 필자 회사(발주처)의 연구소에 대한 유치권을 행사했고 이에 필자의 회사에서는 그 유치권 행사에 대응하기 위해(조속히 연구소를 되찾아 연구소를 정상적으로 운영하기 위해) 갖은 법률적 수단 등을 강구했던 적이 있는데, 검토 결과 유치권 배제 특약이 있거나 그 점유가 불법행위로 인한 경우라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 상대방이 유치권을 주장하고 있는 상황에서 빠른 시일 내에 상대방을 퇴거시킬 수 있는 방법은 없었다.

발주처의 입장에서는 그나마 부동산인도단행가처분이 가장 빨리 그 부동산을 인도받을 수 있는 실익이 있는 가처분인데, 법원은 부동산인도단행가처분과 관련하여 그 요건을 상당히 엄격하고도 제한적으로 보고 있어 위 가처분이 인용되는 경우는 매우 드문 것이 현실이었다.

이에 필자는 다른 변호사들과 숙고를 한 끝에, 위 하급심 판결로 인해 금전 공탁에 기한 유치권 소멸 청구는 쉽지 않아 보이니, 차선책으로 ‘해당 부동산에 근저당권 등기를 경료해주어 유치권을 소멸시키는 방법’ 내지 ‘문제가 되는 금원을 에스크로(escrow) 계좌에 입금한 이후 유치권을 소멸시키는 방법’ 등을 강구하였고, 결국 에스크로 계좌를 개설하여 이에 문제가 되는 금원을 입금해두는 것을 전제로 그 유치권을 소멸하는 방법으로 쌍방 협의가 진행되었던 적이 있다.

이후 시공사는 발주처를 상대로 공사대금 청구소송을 제기하여 공사대금채권의 존부 및 그 금원 등을 다투고 있고(이는 감정 등 절차를 거치고 나면 그 판결의 확정시까지 향후 몇 년이 걸릴지 모르는 일이다), 발주처는 상당히 빠른 시일 내에 위 연구소를 인도받아 이를 정상적으로 운영하고 있다.

만일 위와 같은 방안을 통해 신속하게 관련 문제를 해결하지 않았더라면, 아직까지도 유치권 행사는 지속 중이었을 것이고 해당 연구소 역시 전혀 운영을 할 수 없는 상황이었을 것이다. 이상과 같이 ‘유치권의 행사로 인해 그 목적물이 사용될 수 없는 경우’는 사회 곳곳에서 지속적으로 발생하고 있는데, 이로 인해 우리 사회가 입는 사회적·경제적 손실은 결코 적지 않은 수준인 것으로 파악되고 있다.

이와 같은 상황 등에 비추어 보건대, 인천공항공사 역시 ‘관련 유익비 상당의 금원을 에스크로 계약을 통해 해결하는 방안’ 내지 ‘해당 부지에 스카이72 명의의 저당권을 설정해주는 방안’ 등을 강구한다면, 또는 관련 소송을 담당하는 재판부에서 이상과 같은 취지의 담보 제공 및 유치권 소멸 방안 등을 적극적으로 검토해준다면, 아마 해당 부지를 조금 더 신속하게 인도받아 유치권 행사로 인해 발생되는 부수적인 사회적 손실을 조금은 줄일 수 있지 않을까 하는 생각이 있다.


3. 입법 미비 : 유치권 관련 법령에 대한 개정의 필요성
이와 같은 문제가 발생하는 근본적인 이유는 결국 입법의 문제이다. 사실 관련 법령이 개정되지 않는 한 기존의 법령을 토대로 이에 대한 법원의 해석에 의존하여 해당 문제를 적극적으로 풀어나가기에는 한계가 있다.

전술했던 바와 같이 유치권은 민법 제320조 이하에서 규정하고 있다. 유치권은 채권자가 목적물을 유치함으로써 채무자에게 심리적 압박을 느끼도록 하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권으로, 물건에 대한 채권이 있다면 그 채권의 변제를 받을 때까지 물건의 반환을 거절할 수 있도록 하는 것이 공평의 원칙에 부합하다는 이유로 인정되는 것이다.

그러나, 유치권은 등기에 의해 공시되지 않기 때문에 제3자가 유치권의 존재나 채무액에 대해 정확히 파악하기 힘들어 불측의 손해를 입을 우려가 있고, 부동산이 유치 중인 경우에는 소유권자의 입장에서 유치권자가 주장하는 채권을 변제하지 않는 한 그 부동산을 사용할 수 없기 때문에 유치권자가 사실상 우선·과다 변제를 받게 되는 형평성의 문제 또한 존재하며, 이로 인해 발생하는 사회적 손실이 막대하다는 등의 다양한 문제점들이 대두되고 있다.

이에 법무부도 이와 같은 문제점을 인지하여 2009년부터 민법개정위원회에서 부동산 유치권 제도의 개선방안을 연구하였고, 수년간의 연구 및 검토 끝에 ‘등기된 부동산에 한해서는 유치권을 폐지하되 대신 저당권설정청구권을 부여해 그 역할을 대신’하도록 하여 기존 유치권 제도의 고질적인 부작용을 막고자 하는 취지의 개정안을 도출하였다.

이상과 같은 법무부의 개정안은 민법개정위원회 전체회의 및 법제처 심사 등을 거쳐 2013년 7월 17일 정부안으로 국회에 상정되었고 이는 법제사법위원회의에 회부 및 검토보고 등 절차를 거쳤으나, 더 이상 후속 논의 등이 진행되지 않은 채 3년 가까이 계류되어 있다가 결국 2016년 5월 제19대 국회의 임기만료로 폐기되었다. (법무부는 그 전인 1999년에도 민법개정특별분과위원회를 구성하여 5년 여의 작업 끝에 2004년 민법개정안을 마련해서 국회에 제출한 적이 있으나, 이 역시 제17대 국회의 임기만료로 폐기된 바 있다)

만일 위 개정안이 통과되었다면 스카이 72cc와 관련해서는 현재와 같은 소모적인 분쟁은 발생하지 않았을 것으로 예상된다. (스카이 72의 유치권 행사를 대신하여 위 부동산에 스카이72의 정당권이 설정된 채 그 후속사업자인 KMH신라레저가 정상적으로 골프장을 운영했을 테고, 이후 인천공항공사와 스카이 72 사이에 위 저당권을 말소하고자 하는 소송만 남아있지 않았을까)

유치권 관련 법령의 개정 문제에 대해서는 항상 찬반이 첨예하게 대립하였고 그 찬반 대립의 문제 등 때문에 늘 국회의 문턱을 넘지 못했던 것이 현실이다. 시대는 점점 변화하고 있고 이에 뒤쳐지지 않으려면 낡은 것은 새로운 것으로 바뀔 필요성이 있는데, 유치권과 관련한 민법 규정은 1958년 민법이 제정된 이래로 단 한 차례도 개정된 적이 없다.

현재 스카이72와 인천공항공사와의 분쟁이 연일 지속 중인 상황에서 그 유치권 행사로 인해 발생하는 직·간접적 사회적인 손실 비용 등을 감안한다면, 현 시점에 이르러서는 입법 정책적으로 다소 적극적인 취지의 개정 검토가 행해질 필요성이 있지는 않은지 조심스레 생각해볼 일이다.

조은 변호사

출처 : 법률신문 오피니언 법조광장  https://www.lawtimes.co.kr/opinion/171153?serial=171153